关于房价的好消息

青峰山 · 发表于 2008-9-5 10:21

<h1 id="artibodyTitle">上海房价7月下降24% 创三年最大跌幅</h1>
<div class="artInfo">http://www.sina.com.cn  2008年09月05日 01:57  <a href="http://paper.cnstock.com/ssnews/default.htm" target="_blank">中国证券网-上海证券报</a></div>
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　　⊙本报记者薛明 
　　上海，这个中国房价的最后堡垒可能在7月已经被市场攻陷。
　　一家权威市场研究机构通过对上海官方的“网上房地产”楼盘数据进行统计分析，发现7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%，环比下降32%，月成交均价环比下降24%。
　　这家机构据此形成的报告特别指出，尽管存在偶发因素，但是这个24%的跌幅，已是2005年7月以来上海房价最大环比跌幅，也是这三年新一轮调控以来的最大跌幅。
　　统计显示，7月，上海19个区域的楼市成交表上一片“绿意”。成交面积同比无一区增长，降幅高达八成以上者有普陀(-90%)、虹口(-90%)、黄浦(-88%)、杨浦(-87%)和闵行(-85%)等五个之前重要的住宅供应区。
　　而8月份，根据上海佑威房地产研究中心数据，虽然平均成交价格环比小幅回升，但成交量仍然持续低迷，同比降幅近70%。
　　与此同时，整个长三角的楼市僵局也开始打破。7月份，上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分别高达68%、47%、58%和58%。业内称，下半年整体市场疲软几成定局。</div>

青峰山 · 发表于 2008-9-5 10:21

根据上海证券报9月5日的报道，7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%，环比下降32%，月成交均价环比下降24%。同时，在上海的19个区域，楼市成交下降高达八成以上者有普陀（-90%）、虹口（-90％）、黄浦（-88％）、杨浦（-87％）和闵行（-85％）等五个重要的住宅供应区。而8月份，根据上海佑威房地产研究中心数据，虽然平均成交价格环比小幅回升，但成交量仍然持续低迷，同比降幅近70%。
同时，整个长三角的楼市僵局也开始打破。7月份，上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分别高达68%、47%、58%和58%。再看全国，1-7月份的楼市成交量，下降了10.8%，为30454万平方米。而2007年1-7月份楼市成交为34137万平方米、2006年1-7月份楼市成交为27308万平方米、而2005年1-7月份楼市成交为16526万平方米。
上述这些数据说明了什么呢？商品房的成交量迅速下降原因何？为什么国内的房地产市场会出现这种“一边是商品房的成产量快速下降而另一边房价照样上升”与市场经济基本的供求法则相悖的怪事？其原因何在？如果这样的格局仍然维持下去，最后的结果是什么？
这些数据说明了目前国内房地产的市场化程度低，它不能够根据市场供求关系来调整房地产的销售数量与价格。因为，按照一般的市场法则，产品销售下降，供大于求，产品价格自然下跌；产品销售上升，供不应求，产品价格自然上升。在这种房地产市场程度比较低的情况下，住房产品往往是房地产企业的垄断性定价。加上消费者分散、住房信息严重不对称、房地产开发采取不同的营销策略，从而使得房地产购买者在市场中与房地产开发商的谈判能力低。国内住房购买者基本处在住房产品价格被动接受情况下。因此，在房地产开发商如此强势的市场，如何来保护住房的购买者是政府的基本责任。
对于商品房的销售迅速下降，这里主要比较的是同比，是比较2007年房地产市场销售与价格狂飚的时段。如果以这样的一个基数来判断当前的房地产市场形势，估计就容易被表象所迷惑。实际上，如果不谈房价仍然在上升，仅是就住房数量的销售来说，今年1-7月份比2007年的特殊时期是下降，但是与2006年同期相比销售量不仅没有下降，反之还是增长很高；如果与2005年同期相比，其销售量则增长近一倍。因此，我们得更为全面来看待当前住房销售下降。同时，今年住房销售为什么会下降？并不是今年销售太少，而是2007年销售太多，是2007年住房销售中投机或炒作的比重过高。2007年下半年以来，政府把这部分房地产投机或炒作慢慢地清除出来，住房销售下降是必然。这不仅是政府房地产宏观调控的目标，也是中国房地产市场走向健康持续发展根本所在。
但是，中国房地产市场为什么会出现这种“一边是商品房的成产量快速下降而另一边房价照样上升”与市场经济基本的供求法则相悖的怪事？这当然与中国房地产市场化程度低、与房地产产品垄断性定价及房地产发展了8年企业积累一定财富有关。别看目前市场一片声音在讨论房地产企业是如何困难、房地产市场面临多大的危机、房地产企业如何来过冬，但是实际上，这些问题都不存在。如果说，房地产企业及房地产市场真的有多少问题，那么房地产企业早就降价出售自己手中的产品了，也就不会出现目前国内房地产市场宁可不卖一套住房也不降低价格的情况，也不会出现国内房地产开发商围绕着“住房不降价”而翻出五花八门的营销策略。
实际上，国内房地产市场的情况是一方面有大量住房消费者由于房价过高没有支付能力的人无力进入房地产市场，另一方面是房地产开发商把房价顶在开花板宁可不卖一套。有人会说，房价下降了，买不起的还是买不起。当然，对于低收入民众来说，房价下降最低，他们是无能力进入房地产市场。但是住房需求市场并不是单一的，也不是住房价格降到某一个点让所有的需求者都进入购买，而是住房需求市场是多层次、多元化的市场。在不同的住房价位下，总是有不同的住房消费者进入。市场也就是在这种情况下繁荣。最近万科营销政策调整后市场的反映就是如此。
房地产开发商为什么一定要把住房价格顶在开花板上不降价销售而又大喊房地产市场有多少危险呢？其根本就在于一是目前房地产开发商认为自己有实力来对抗市场，他们过得很好。他们叫喊出一些危言耸听的言论，只不过是希望政府出台政策来维持已有的房地产市场暴利模式。二是房地产开发商认为自己的利益早就把地方政府及银行捆绑在一起了，他们相信政府会出台政策来救房地产。就比如2003年的18号文件及最近一些地方政府所做那样。三是任何一家房地产开发商还是希望回到2007年房地产市场“奇迹”的时代。住房留在手中越久就越值钱，越是烂的房地产开发商获得的利润就越高。房地产开发商仍然在重温2007年房地产市场“劣币驱逐良币”旧梦。其实，目前房地产市场的政策、金融市场环境及购房者理念等都发生了根本性的变化了，中国房地产市场要重蹈旧辙是不可能了。
总之，目前房地产市场的住房销售急速下降，根本原因是房地产开发商以垄断性定价把房价顶在开花板上，如果目前国内房地产市场价格能够降到2006年的水平，至少能够让目前房地产销售问题迎刃而解。房地产开发商为什么岂敢宁可不销售一套也不降价？就在于他们有财力来支撑，就在于他们认为政府会出台政策来维持目前房地产的暴利模式。但实际上，谁都无法打败市场，无论是个人、企业及政府都是如此。打败的只是对抗市场、对抗政府政策的人或企业！ 
<div class="invisible" id="reference">文章引用自：<a href="" target="_blank"></a> </div>

青峰山 · 发表于 2008-9-5 10:22

牛刀：潘石屹涨价失败直接引发北京楼市降价狂潮 
 
 
甚至连潘石屹的售楼小姐都不愿意提涨价的事，可见潘先生这一次是玩砸了。SOHO中国旗下的楼盘，从提价以来，即使作假也没有多少成交量，而真正成交的基本都是折后成交，不具备涨价的一点效应。怪不得网友们说，潘石屹的涨价是一场闹剧。
 
如果仅仅只是一场闹剧倒也作罢，可偏偏还真有人傻学。重庆龙湖地产把这一招搬到了重庆，扬言涨价每平米300至1000元，尽管炒得沸沸扬扬，但同样遭到了网友的唾弃。在南京、武汉听说也有开发商逆势而动，扬言涨价，在潘石屹的闹剧还没有完全收场时，赶紧紧急刹车了。
 
前几天，我在接受一家电视台采访时，就潘石屹的涨价坦率的谈了我的看法，如果潘石屹涨价成功，北京楼市还将持续观望；如果潘石屹涨价失败，北京楼市将迎来又一轮狂跌。为什么呢？因为潘石屹找到了一个最好的时间节点，为北京楼市做了一次极好的风向标。
 
从个案来说，陈建明博客指出，北京将有50%以上楼盘被迫降价销售。从区域来说，我在今年五月就说过，东部将是北京房价下降的起锚地，然后就是顺风顺水，所向披靡。今年5月，河北燕郊的楼盘在推盘量极大的情况下，开始降价销售，个盘降价幅度超过40%，一般降价也有20%左右。
 
燕郊一降价，北京五一期间居然没有成交量，那么很显然，紧靠燕郊的通州肯定撑不住，我当时认为因政策和地域差异，通州还能撑六个月。没想到，四个月不到，通州房价已经下跌30%左右，那么，接下来就是东五环东四环东三环周边了，同样撑不住六个月。市场对高房价的抵制情绪，其实一目了然。
 
除了市场对北京高房价的抵制情绪外，还有投资客的撤离。今年五月，温州炒家开始撤出北京楼市，致使当月北京房价环比下降253元每平方米。今年七月，我得到最可靠的资料，山西煤老板商议奥运后分期分批开始售卖北京楼盘，提醒市场予以关注。昨天，中原地产李文杰撰写博客，北京二手房连续六月下降，其实，最大的降价潮还没到来。
 
潘石屹的涨价事件，很快将引爆北京二手房的降价狂潮。因为这么巨大的炒作，已经引发了市场的高度关注。严格来说，北京的商业地产的过剩局面，奥运一结束就显现出来；普通住宅市场因为房价过高，对刚性需求产生强大的挤出效应，本来想买楼的，一看这个房价二话不说调头就走；写字楼市场因为不涉及民生，应该有一个好的销售，但是，因为开发商们一股脑地扑向住宅市场，致使写字楼供应偏少；至于别墅等高端项目应该可以逆势走强的，因为只针对少数富豪阶层，无关刚性需求。
 
潘石屹的项目，原本受到市场下跌的因素极少。北京公馆项目主力户型面积在150~300平方米之间，均价42000元/平方米，精装修配全套家电。三里屯SOHO是北京朝阳区三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区，由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成，整个项目总占地约51245万平方米。该项目公寓目前销售均价为每平方米38000~40000元。
 
这样两个项目，尽管售价过高，但你悄悄的做，悄悄的卖，应该也能找到目标客群，尽管不指望快速销售，但还是能卖得动的。无奈，潘先生不甘寂寞，来一个涨价，整个血淋淋的资本暴利，一下暴露在公众眼底，促使买家重估价值，因为没有谁愿意在这个时候被斩上一刀的。尽管其实并没有涨价，还照样可以打折，但你的涨价不足以说明你值得涨价，不值得的事，再有钱也不愿意干的。
 
于是，一个奇怪的现象就出现了，因为眼睁睁等着潘石屹涨价后，给市场一点信心的开发商们，得知这个结果，许多放弃了等待和观望，纷纷重新拟定降价方案。因为钱不等人，与其耗下去承担更大的成本，还不如主动降价多给买家一些实惠，这样，起码可以不影响公司的运作。北京现房存量已经到达146227套，期房167457套，均已是历史高位，依靠现在日均200左右的成交，无法维持楼市正常的运作，原本引而不拔的降价狂潮，终于被潘石屹的涨价失败而激发。相信大规模的降价之后，北京楼市尽快走向理性的回归。

cycy · 发表于 2008-9-5 10:26

这似乎有点远了吧，波及不到东平吧，爱怎么闹怎么闹吧，上海广东，离山东有点远啊，济南的房价没降反面涨了

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