呼市取消限购因面临崩盘 开发商拿豪车房产抵债2014年07月20日 08:57
来源：新华网
分享到： 799人参与0条主评论 26条评论0条总评论 呼和浩特宣布公开取消限购，引发了多地效仿跟风，限购多米诺骨牌已被轰然倒塌。
一位知情人士向《华夏时报》记者透露，呼市就放松限购向住建部请示时陈述了两点理由：呼市面临的不仅是供应过剩的问题，而是崩盘的问题；不仅是楼市的问题，更是经济要发展的问题。最终住建部同意了呼市的取消限购的请求。
“目前呼市房地产市场比已经崩盘的鄂尔多斯好不了多少，开发商和当地政府均面临着长期去库存的煎熬。”一位前往呼市调研的华南某市政府人士表示。
记者赴呼市实地调查发现，许多中小开发商由于资金链紧张，普遍存在延期交房以及拖欠工程款的情况，停工楼盘不断涌现，且有愈演愈烈之势。
停工现象普遍
位于呼市玉泉区北面的新世界[最新消息 价格 户型 点评]家园成为历史久远的烂尾楼盘，据知情人士介绍，该项目仅开工一年就停工，至今已停工约3年时间。
一位近期在呼市实地考察的政府人士告诉记者，在呼市机场附近的伯爵花园别墅项目虽已经封顶，但外立面尚未装修，目前也已经停工，该盘开发周期长达十年，但已经交房的物业空置十分严重。
位于呼和浩特回民区巴彦淖尔路西侧的奈林尚苑小区，从2010年开盘至今，尽管部分楼层已有业主入住，但外围的几栋楼却仍未竣工，销售中心大门紧锁。
处于类似状态的楼盘在呼市屡见不鲜，有的项目虽未彻底烂尾，仍留有几个工作人员在现场看守，但实际上项目已经停止了施工。
“近期延期交房纠纷很多，还有拖欠施工单位工程款的也多。”呼和浩特房地产专业律师蒋利告诉记者，最近接到的一个案子就是内蒙古本地一个国企控股的开发商，延期2年了还未交房，主要是开发商资金链存在问题。
“自从鄂尔多斯楼市崩盘以来，之前来呼和浩特购房的老板们逐渐消失。受能源价格下降影响，呼市需求迅速萎缩，而房屋供应量还在不断增加。”呼市当地一位工程承包商告诉记者，由于房屋销售回款缓慢，目前很多开发商都是拿房子抵债，但因变现难，工程承包商一般拒绝接收房子，因此有些楼盘不得不停工。
呼市一位业内人士告诉记者，由于呼市楼盘供应严重过剩，超过需求增长速度，房屋空置现象普遍，销售极其缓慢，开发商回款受阻，导致工程款拖欠纠纷较多。
呼市房管局公开信息显示，截至7月16日，呼市四区可售期房共计139046套，但今年以来累计成交套数不足6000套，业内测算，以目前去化率计算，楼盘去化周期接近10年。
负责呼市公园1号水电暖工程的杨先生告诉记者，施工3年左右，总造价260万元，但他的施工队只得到了30万元和一套抵账房。
杨先生说，由于拖欠工程款，施工方只好选择停工催款，丰瑞公园1号目前还没有完成通水、通电，导致原约定去年底的交房承诺，到现在也没有兑现。
“有的楼盘停工是因为开发商违规，政府勒令停工，而开发商刚好资金紧张，也不想去整改，所以一直拖着不交房。”
“除了小地产商缺钱导致工程进展缓慢外，有的是证件不全，或未按规划来建设被政府叫停的。”呼市房地产专业律师赵江龙也告诉记者，最近两年延期交房的较多，尤其是受鄂尔多斯楼市崩盘波及的地产商，资金链普遍出现问题。
“由于资金短缺导致项目动工缓慢，加上建筑成本逐年上涨，销售缓慢，导致资金回笼周期较长，开发商为了节约成本，在施工建筑质量上投[简介 最新动态]机取巧，结果导致验收不合格无法交房的比比皆是。”呼市当地一位开发商坦言。
开发商拿房产豪车抵债
赵江龙告诉记者，呼市当地的小房企资金来源主要是民间借贷，现在成本太高，一方面承受不起，另一方面也很难借到钱，贷款公司不愿意借给地产商。
上述工程承包商杨先生告诉记者，因开发商资金出现问题，在呼市开发商和工程承包商之间普遍存在以房抵债的现象，一般开发商会拿房子冲抵50%的工程款。
而另一位呼市工程分包商解民(化名)甚至还遇到过拿房子冲抵100%工程款的项目，“一般这种活我们都不敢接，现在不如3年前的市场，拿到房子也卖不出去。”
解民告诉记者，在呼市以房抵账的结算方式中对冲抵账款的房价计算有两种方式，一种是按市场价下调500元/平方米-1000元/平方米，计算房产价值；另一种是按市场价下调相应点位计算房产价值，一般下调点位在10%到15%。
“开发商一般是按施工进度来付工程款，都会先用房产抵押，等把房产抵押部分用完才支付现金，实际上施工方只能得到一半的现金，这部分现金只够支付工人工资和一半的材料款。”解民告诉记者，开发商往往还要拖1到2个月，有的拖欠时间更长，他们有一笔施工款2年才追回。
呼市一位工程承包商告诉记者，现在呼市几乎90%的开发商都采用以房抵债的方式付款，就连巨华集团这样的当地龙头房企也是如此，如在北二环山水小区旁的巨华·琦琳北辰[简介 最新动态]有70%的施工款就是用房产冲抵。
抵债房充斥，使得呼市房地产市场弱不禁风。“因为拿到抵债房的施工承包商，每平方米只能以低于市场价千元的价格出售，这样一来，将拉低其余楼盘销售价。”解民说。
多位工程分包商对记者表示，鄂尔多斯楼市崩盘后，呼市随即受到波及，部分开发商资金链紧张，无奈只能拿房产、豪车抵债。
以房产、豪车乃至黄金白银抵债的现象，在鄂尔多斯十分常见。
“呼市和鄂尔多斯一样，都是靠煤炭、能源开发、电力资源等行业富裕起来的，居民收入的快速提高也支撑了楼市的购买力，很多赚了钱的人都来呼市买房，导致房价快速上涨，形成了虚假繁荣的景象。”近期在呼市调研的一位政府人士告诉记者，而政府有了钱也借机大搞城市建设，出让很多土地，开发商也一哄而上，建设了大量房屋。
但随着2012年以来能源及相关产业越来越不景气，房地产购买力迅速消退，之前借能源致富的生意人也开始抛售楼盘，但同时又遇上楼盘供应量进入高峰期，导致供需失衡。
上述政府人士称，“开发商和当地政府正在为过去的冲动开发买单。呼市是省会城市，在内蒙古的人口吸附能力比鄂尔多斯强一点，但呼市的白领中产阶层刚需明显不足，贫富两极分化较为严重，很多需求严重依赖能源行情。”
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匿名
发表于 2014-7-26 07:45
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