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陈宝存：中国房价未来五年将上涨30%—50%
我们有个很大的悬案就是新的《国有土地上房屋征用补偿条例》，我们看到的是目前局面，强拆横行，原因也就是这个条例已经悬在半空中。土地价格会随着这一条例的出台，得到很大的提升（老百姓最值钱的资本）。
所有恶性拆迁案件都是由于拆迁补偿标准的不合理（东平一些地方拆迁，农民不但住宅面积变小，还要贴钱）。特别是一线城市，由于最初基本不按原址回迁方式拆迁，而且由于评估价格以基准地价为标准，拆迁安置补偿条件很低。这也引发了新的拆迁条例的及早出台。我们重温一下《国有土地上房屋征用补偿条例》（征求意见稿）的规定：
此条例所指的公益拆迁如下七项：
(一)国防设施建设的需要；
(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；
(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；
(五)为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；
(六)国家机关办公用房建设的需要；
(七)法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。
那么公益拆迁要求满足下条件：
1、因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。
2、因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。
3、危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。
而征求意见稿出台之后，对于一个90%和两个三分之二，争议颇大。那么接下来的商业性拆迁的条件就成为悬案。也就是拆迁实施过程中，强制拆迁和统一拆迁安置补偿也越来越不可能。完全市场化的拆迁实施，土地收购的成本很难控制。
据了解，河北三年大变样的实践，基本形成了宅基地换房的补偿方式。之所以选择宅基地面积置换同等面积的商品房，主要在于拆迁实施中的“种房子”概念。与其被居民抢盖二、三层，还不如限定以宅基地面积为准的置换方式。
我们知道，我们房价上涨的主要推动力，二三线城市乃至县级城镇都是土地价格、建安费价格、税费几项是最大影响事项。
而市场化11年，几项决定房价的主要因素有很大的提高。至于一线城市资源优势下的投资需求，在很多二三线城市是不存在的。
均价4500左右的中国房价，所含成本比例很高。而土地价格随着新拆迁条例的出台，会得到迅猛的提升。而这样的提升，主要获益者增加的部分是拆迁户，他们的利益必须得到保障，而不是剥夺他们的财产权。
新条例不可避免的提升土地收购价格。而据河北建设厅的材料，衡水市前里马村的拆迁改造，综合考虑拆迁补偿成本和预期的房价因素，建筑容积率达到3.0才能保证必要的盈利。石家庄市小沿村开发建设的容积率达到3.17才可能盈利。石家庄市东三教村二期城中村改造项目，虽然已经完成拆迁，但至今开发没有与市国土资源局签订土地出让合同。理由是按照目前的拆迁成本，给出的4.0容积率将使项目亏损，要求进一步提高容积率。
没有可以盈利的房价作支撑，城中村改造腾退土地供应市场的努力将被抑制。这也是石家庄城中村改造73个，只完成8个的根本原因。
而北京的拆迁补偿条件的提升更加迅猛。3月份远洋地王的大望京项目拆迁安置补偿总额50多个亿。这也是土地出让环节必须排出天价的根源。
加大土地供应不是一朝一夕可以达到的，一线城市尤其如此。所有限制和抑制政策，基本指向需求，但是对于土地供应的大增是没有信心的。
这也是全国房价不论是一线还是二线及以下城市，都将有20年的上涨预期的根源。至于未来五年，不论在何种政策下，房价上涨的空间保守估计在30——50之间。 |
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狗仔卡
发表于 2010-4-27 11:23
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