小区车位不是不可以收费吗？

mli

小区变相收钱让租车位，没有车位车库不让业主的车进小区，这样合理吗？

老衲

天崖海角

佛渡有缘人

客游

夭折青春

夭折青春

太不合理。

太不合理。

帝王之声

不合理。并且违法。已有法院判例。杭州花园物业这样搞绝对侵犯业主合法权益。

小区车位属于谁？经过最高人民法院的案例来告诉你！
居邯郸 2017-12-22 20:44:51
小区车位属于谁？经过最高人民法院的案例来告诉你！
小区车位属于谁？业主还是开发商？应该有很多都比较疑惑，因为此事两方发生矛盾的也不在少数，那到底该属于谁呢？一个经过最高人民法院认定过的案例来说明。

小区车位属于谁？经过最高人民法院的案例来告诉你！
地下车位一般还算比较明确，有产权的归开发商所有，也可以出售给业主，业主也可以获得车位产权证。而人防工程改造的地下停车位，开发商负责改造，开发商不是产权人，建成后开发商会委托物业公司开展租赁业务。所以这种车位的产权没有证书，只有租，也没有纠纷。

那纠纷比较多的，还是地上的停车位，公说公有理，婆说婆有理。最近，有这样一个案例，开发商和业主就发生了纠纷，还打上了官司。

就在12月19日，有媒体报道了重庆的一家房地产开发商，这家开发商开发了一家楼盘，也同时建成393多个地上停车位，这些停车位占用的是小区公共用地，所以不能办理产权登记手续。但是小区物业公司却张贴通告要把地上的车位租售。

小区业主委员会认为地面车位属全体业主所有，开发商无权出租和销售。而开发商认为，已经取得了建设用地使用权，小区建筑过规划内的地上停车位应该归自己所有。最终闹上了法庭，开发商把小区业委会告上法庭，请求确认地上的停车位归其所有。

结果一审判决，法院驳回开发商的全部诉讼请求，但是开发商不服一审判决，像高级人民法院提起上诉，结果，二审判决，被最高法驳回上诉，维持原判。也就是说，最高法认定这部分地面停车位归小区业主所有，而与开发商相关的物业公司，只能负责维护和管理。

小区车位属于谁？经过最高人民法院的案例来告诉你！
裁定书中的有一点重要的内容为“根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。

也就是说，最关键的一点就是开发商必须能够办理产权登记。但开发商却不能为这批地上停车位办理产权登记。所以开发商自然也就无法获得这些车位的产权。因此，开发商无权对涉案争议无产权的地面停车位进行处分，而该批地面停车位因使用共有的土地使用权，应当归全体业主所有。

什么样的停车位开发商可以办理产权登记？

NEOUGH

SLEEP

是在建筑区域规划内建造的停车位，开发商才可以办理产权登记。一般开发商在开始报批时就规划有停车位。而人防车位和占用业主共有道路或其他场地的停车位属于全体业主共有。

小区车位属于谁？经过最高人民法院的案例来告诉你！
8

Jan

所以通过这个案例，我们可以看出，开发商能否获得车位的产权证是关键，不能获得产权证的，车位就归业主所有。

最高人民法院民事裁定确认小区车位归属
来源：法制日报——法制网

    案情
    重庆市豪运房地产开发有限公司是重庆市九龙坡区帝景豪苑小区的建设单位。2007年1月，重庆市规划局作出《建设工程规划设计方案审查意见书》，原则同意豪运公司报送的帝景豪苑项目规划设计方案。其中，停车位地上393个，地下243个，共计636个。
    2015年3月27日，因豪运公司拟将部分车位出租，帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告，内容为：“各位业主：近日，小区物业管理公司张贴了租售小区地面和地下停车位使用权的通知。对此，我们郑重声明，此事未征得小区业主委员会的同意！我们认为，小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。”
    双方协商未果。豪运公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，请求依法确认地上停车位393个的权属归其所有。
    2015年12月10日，重庆市第五中级人民法院作出一审判决，驳回豪运公司的全部诉讼请求。法院认为，帝景豪苑小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，该案地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。
    豪运公司不服一审判决，向重庆市高级人民法院提起上诉。重庆市高级人民法院经审理后，作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
    此后，豪运公司不服重庆市高级人民法院民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院依法组成合议庭对该案进行了审查，于2017年8月裁定驳回豪运公司的再审申请。
    最高人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。
    最高人民法院认为，由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。
    案件摘自中国裁判文书网

    观察
土地使用权上停车位归属有了新规则
    孟强
    《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均对居民小区车位的归属与使用作出了相关规定，这说明，随着社会的发展、人民生活水平的提高，汽车已经成为人民群众居家生活的必需品，伴随而来的停车位的问题需要立法作出回应。
    物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，建筑区域内规划用于停放汽车的车位，根据法律规定，开发商与小区的购房业主通过签订合同出售、附赠或者出租等方式约定车位的权属。
    首先，开发商对于车库、车位的处置，必须符合“首先满足业主的需要”的条件，如果开发商擅自对外公开招租、出售停车位，而不是首先用于满足小区业主的需求，则违反了物权法的规定。
    其次，开发商基于建造取得的车库车位所有权，是受到严格限制的所有权，要么在业主购买房屋时免费赠送给业主，要么出售给业主，即便保留所有权的，也必须在业主有使用的需求时，对业主进行出租，而不能任意保留所有权并且不提供给业主使用。
    最后，建筑区域规划外的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。
    物权法规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。
    《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步规定了业主的专有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
    该解释还明确，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
    本案中，争议的地面停车位依附于土地，根据上述司法解释，建筑区划内的土地依法由业主共同享有建设用地使用权，规划于其上的停车位也归业主共有。此外，法院认定“由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分”，从而认定涉案车位归属全体业主共有。
    所以，最高人民法院的民事裁定可以说确立了一个规则，即在业主建设用地使用权之上的停车位，如果开发商不能证明其享有所有权，就归业主共同所有。而证明所有权的关键，在于能否取得不动产登记所有权。
    根据《不动产登记暂行条例》，只要构成“不动产单元”的，均可以进行登记，因此，从理论上讲，能够闭合形成特定空间的不动产，都属于可以登记的不动产单元。建议登记机关尽快从登记技术和登记规则上跟上实践发展的需要，建立和完善相关制度，对于经规划的可登记空间，均予以登记，以明确其归属。
    （作者系北京理工大学法学院副教授、中国民法学研究会副秘书长）

客游

客游