汉峪片区部分二手房单价1万5了，曾经同小区成交价在2万左右；新东站片区1万2可以挑着买精装房了，曾经毛坯房都卖到1万5左右；唐冶片区某楼盘，据悉可能将要推出单价1万左右的住宅产品，这可是建设的较为成熟的主城区，还是“宇宙中心”！大概1、2年前，曾有不少人喊唐冶房价要破2万，现在单价非但没破2万，反倒快破万了，片区内极少数在售二手房单价已经破万了。
同小区同户型，现在挂牌价比之前成交价相差59万
分析楼市可从多个方面入手，很重要的参考因素就是土拍。土拍既可考验开发商当前的现金流，又可从土拍激烈程度看出开发商对未来行情的预判。临近年底，济南近期挂地动作频繁，毕竟还是要吃饭的，大环境不好可以勒紧裤腰带，大米白饭也可以换成糠咽菜，但断顿是万万不能的。今日济南的土拍成色如何呢，三叔觉得挺惨的，本来住宅和商业用地数量就不多，居然成批量流拍。某些地块新娘子连嫁妆都穿好了，对方却临时起意反悔了。在济南这么任性的开发商除了恒大之流，可不多啊，这可以理解为演员把导演给炒鱿鱼了吗？佩服佩服...
今日济南土拍共有26宗地块，其中工业用地11块，这些地总价多数都不贵，最便宜的一块地383万，如果只看金额不看挂牌条件，好多老百姓努努力都买得起，我们暂不去分析。
其他城镇住宅用地（将来盖楼盘）、商务金融用地（将来盖商业项目），共有14块地，其中10块全为底价成交，其余5宗地块流拍，流拍占比约为35%，这个比例相当高了。另有一块零售商业用地，位于奥体场馆东南侧加油站项目，是这次土拍的而仅有的非底价成交，总共竞拍了4轮，最终成交价14187.77万元，看来加油站的生意还是抢手啊。
先说流拍的5宗地块，共分为三个项目，市中区有两处，历下区有一处，这可都是济南的好地方。
市中区一处项目位于白马山片区，二环西路以西，也就是创智谷项目。从土地挂牌条件来看，这是为海尔量身定做的，除海尔外，其他房企基本都不符合土地挂牌条件，之前有关创智谷项目的报道中也曾提过海尔的名字，这是似乎是板上钉钉的事，但诡异的是，这三块地居然流拍了。
在这里多说一句。海尔是很有个性的开发商，在青岛口碑很好，在济南口碑很差。天桥区北湖片区海尔参与的项目进展缓慢、楼盘质量堪忧、曾经大肆宣传外国语后来居然是学习人家教学模式。十里河的海尔项目也有不少槽点，有些地方明显有问题。海尔天玺开盘半年多了，网签数仍未超过两位数。如果海尔再不做出点改变，可能跟济南市场就渐行渐远了。
9月5号三叔曾发文，网签8套；如今依然是8套！！！
市中区另一块流拍的土地位于阳光新路郎茂山下，紧挨郎茂山公园，多好的位置，绝对的稀缺的地段，而且地上最大容积率仅1.2，是主城区或者说南城极为稀缺的毗邻公园的低密度用地。起始楼面价1.4万，结合容积率来看并不贵，而且地块面积很小，仅有23267㎡，属于比较好操盘的小地块。就这么优质的地块，居然流拍了，可惜可惜~这块地如果在上半年挂牌，不得抢破头啊。现在到了无人竞拍的境地，前后相隔不过半年时间，令人唏嘘啊。
历下区流拍的地块位于长岭山片区，周边楼盘有玖玺城、金茂府、金域华府、金域蓝山、三庆城市主人、璟悦府、璟仕府、凤栖台等，地处历下区，而且交通方便，距离高新区齐鲁软件园和汉峪金谷等产业集聚区也近，属于济南东部新城比较优质的地块。地上最大容积率2.7，起始楼面价1.11万/㎡，楼面价总体来说也不贵。但即使这样，还是惨遭流拍。附近不远处的璟园地块，2017年8月份都竞拍到溢价率100%了，最终楼面价超过1.3万，而且因为溢价率太高，必须现房销售。现在楼面价1.1万都没人要，难道长岭山片区在开发商眼里不香了吗？
成交地块中的重头戏是天桥区药山片区的3个地块，曾于今年8月5号挂牌出让，起拍价约为11.09亿，后来体面流拍（中止出让）。这次挂牌9.9亿，地价降了1.19亿，“身价”大约缩水一成，为今年济南土地市场地价降幅最大的地块，这3块地最终底价成交，楼面价在5999元/㎡-9375元/㎡之间，这个楼面价其实不低。据悉拿地方为中梁，这家房企通过这次拿地进入济南市场了。这家房企思路很灵活嘛，在地主家无米下锅之日送来一袋大米，可谓是雪中送炭。小伙子，地主记住你了，当然不是恒大的那种记住，三叔看好你吆。
市中区南北康地块有2宗地块成交，这2块地有一定的特殊性。根据挂牌条件，这两块地拟用于市中区大涧沟综合整治项目安置房一期。地上住宅全部房源由市中区政府指定单位济南市中控股集团有限公司回购，回购价格为16300元/平方米。土地成交5年后，若安置房源有剩余，经市中区政府批准，可对外销售。这块地大家不必过多关注，三叔好奇的是，拿地公司的济南中锦置业，该公司有万科很大一部分股份。今年夏天曾有传闻说万科不再济南拿地，看来传闻不准，万科不会丢下济南这么大的市场。
天桥区小清河以北的赵庄C-4地块今天也成交了，楼面价约4668元/㎡，地上最大容积率2.6，地价真不贵。但还要建设马路、幼儿园以及须向济南市天桥区泺口街道办事处赵庄社区居民委员会出售约 10000 平方米房产，用于保障村居持续发展，该房产购买价格为成本价（成本价含综合成本及相关税费）约 9700 元/平方米等。拿地方是加州启城，目前楼盘在售单价1.35万左右。其实这种楼盘的开发商很舒服，周边楼盘少，竞争对手少，不用太担心将来打价格战。
另外市中区英雄山路以西，七里山路以南成交了2宗商业地块，未来要引进大体量金融产业。还有莱芜也有一宗居住用地成交，三叔对莱芜市场不了解，就不分析了。
今日济南土拍冷不冷？又有多冷呢？今天住宅和商业用地只有14宗，流拍了5宗，像白马山那块地，可以说是量身为海尔打造，海尔都不要！剩下的7宗里面还有2宗纯商业地块，这个没啥可分析的。剩下的最后的5宗住宅地块里，3宗是药山片区，之前也曾流拍过，这次地价降了一成才成交；最后南北康的2宗地块，其实是安置房地块，属于某种意义上的定向地块。这么一梳理下来，用严冬这个词来形容济南楼市比较贴切，三叔感觉并没有夸大其词。
这次土拍能真实反应济南目前的土拍市场和楼市都非常不景气，今年济南的供地计划感觉够呛能完成了。可能有些感觉自己很客观的人士会分析，济南今年土地出让这么少，未来房子也会减少，这样将来某天供少需多，济南房价不又得暴涨？
这么分析显然是建立在历史经验上的，用历史分析未来有点欠妥，关键点在于忽略了其中的变量。济南楼市之前的火爆和暴涨跟城市化进度较快息息相关，城市化从人口而言就是大量人口从村里来到城里。前些年有大量农村人口涌入济南这种城市，有着实际且大量的住房需求，这是济南房价暴涨非常起码的基础。反面教材比如鹤岗，因为人口持续减少，在历史多次放水后，房价不也几万块一套嘛。
未来济南的城市化是相比前些年肯定是放缓的，也就是净流入人口也会减少。现在济南的落户政策可以说是最近70年的历史上最为宽松，但是实际落户的有多少？三叔对未来几年，济南净流入有购买力的人口数量不太乐观，可能新晋人口数量不少，但购买力堪忧。再说供应方面，济南目前正在售和未开盘的项目估计超过100个了，好多片区都有10个左右的项目同时在售，这些库存够济南的韭菜消化很长一段时间了。说最近济南拍地少未来房价会暴涨的说法感觉不成立，济南楼市的供应不但很多，但是需求也少。除非彻底放开限购才能扭转这种局面，但这在短期内是不可能的。
三叔持续对这几年的济南楼市悲观，明年济南或许会放松调控以达到托底的目地，但是感觉整体行情不如今年。建议各大开发商珍惜眼下时间，尽量价格一步降到位抢先收割吧。看看人家天鸿，10月份就降价抢跑了，避免了现在打的头破血流，这才是聪明的开发商。
狗仔卡
发表于 2019-12-10 09:18
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