经竣工验收备案才符合经验收合格的交付条件
1.《建筑法》第61条规定，交付竣工验收的建筑工程，除了符合建筑工程质量标准和资料要求外，还应当具备国家规定的其他竣工条件。
这些条件散见于其他法律和行政法规中，如《城乡规划法》第45条规定：未经规划核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收；《消防法》第10条第3款规定，建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用；《环保法》第26条规定，建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。等等。
《建设工程质量管理条例》第16条中建设单位组织设计、施工、工程监理等五大主体进行的竣工验收，其验收内容仅限于建筑工程质量标准和资料要求，竣工验收应当具备的条件中，并未要求规划、公安消防、环保等部门已出具认可文件或者准许使用文件。因此可以理解为，建设单位组织的五大主体竣工验收合格是商品房交付使用的若干必要条件之一而已，而非充分条件。商品房交付使用的必要条件还包括《城市规划法》、《消防法》、《环保法》等法律和行政法规中所规定的其他验收要求。所以，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第5条将规划、公安消防和环保部门的意见作为竣工验收的前提条件。
建设部制定的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，包括上述竣工验收的所有内容。
2.工程竣工验收并经备案后方可投入使用是国家的强制性规定。
《建设工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001是我国的工程质量验收国家标准，6.0.7条规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应当在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件报建设行政管理部门备案。其条文说明进一步明确，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理、防止不合格工程流向社会的一个重要手段，建设单位应当依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案，否则，不允许投入使用。6.0.7条是强制性条文，根据《标准化法》第14条和建设部第81号令《实施工程建设强制性标准监督规定》的规定：强制性条文，必须执行。因此工程竣工验收并经备案后方可投入使用是国家的强制性规定。
3.规划、公安消防和环保部门的认可文件是竣工验收的前提条件。
《城乡规划法》第45条和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第5条将规划、公安消防和环保部门的意见作为竣工验收的前提条件，但这些部门并不在《单位工程竣工验收报告》中签署意见，而是另行出具意见书，因此房地产开发商在交房日期紧迫的情况下，仍可能绕开规划、公安消防和环保等部门，在这些要求不具备的情况下，利用其在工程建设中的有利地位，组织各单位进行竣工验收，并形成竣工验收报告，如果只是简单将其验收报告作为将商品房交付使用的依据，很有可能促使开发商为逃避逾期交房的责任，将不合格工程投入使用，背离了工程质量管理的初衷。 该《竣工验收暂行规定》第九条也规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
4.五大主体验收，是生产者对自己产品的“自我评价”，而不是权威主管部门的评定。
国家对建筑工程、建筑质量实行的备案制度，不仅涉及到建设单位出具的建设工程竣工验收报告，同时还涉及到规划、公安消防、环保等强制性建设内容。依据国家强制性法律的规定，住宅建筑必须经竣工验收备案才符合“经验收合格”的交付的条件。本案中仅凭开发商自己组织的设计、勘察、施工、监理四方验收报告，不能表明开发商具备了房屋交付的实质要求。
五大主体竣工验收实际上是由开发商一方说了算， 建设单位就是开发商自己，其他四个单位都是开发商聘请的，大家的利益目标是完全一致的，都希望一次验收合格，，即便其它方的矛盾纠纷，都不会影响这一利益性目标。如果这四家单位中任何一家提出质量不合格，这家单位将成为“过街老鼠”。因为竣工验收不合格，就不能结算工程款。建设单位可以堂而皇之的用不结算工程款、勘察设计费、监理费来控制这四家单位。所以，这种竣工验收，实质上就是让自已给自已的工作质量打分，傻子也会给自己打及格的，即便有“家丑”也不会外扬。说到底，五大主体竣工验收就是开发商自行验收。“评定工程合格”也只是生产者（设计、勘察、施工、监理）对自己产品的“自我评价”，而不是权威主管部门的评定。因此，仅仅依据开发商自己组织的设计、勘察、施工、监理四方验收报告来认定开发商已具备交付条件，显然违反了法律法规和国家强制性规定。
5.备案机关对五大主体自我评价的“验收合格”的审查结果可能是合格，也可能是不合格。
《建设工程质量管理条例》第49条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第5条将提交规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件作为备案的前提；第7条将工程质量监督机构出具的工程质量监督报告作为备案审查的重要依据；第8条规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
从以上规定可以看出备案机关对于竣工验收的审查，并不限于书面审查或是形式审查，而是对验收过程进行实质审查。没有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，建设工程就不符合交付条件。无法想象如果商品房在规划、消防、人防、环保等有关方面不合格就交付使用的话，购房者使用该房将有什么样安全或其他（比如不符合规划部门的规划而可能强制拆除）隐患。如果没有质量监督机构出具的质量监督报告，就不能证明五大主体验收符合国家质量管理规定,而质量监督机构并不在五大主体竣工验收报告直接签署意见，而是在竣工验收5日内向备案机关出具质量监督报告。如果出现上述需要重新验收的情况，而商品房已经投入使用，停止使用不但给购房者带来巨大时间和经济损失，而且可能使公众产生恐慌心理，不利于社会稳定。 所以，竣工验收备案就好比产品检验出厂的最后一道程序，建设工程只有经竣工验收备案才是真正意义的“验收合格”。
6.住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。
《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》(建质[2004]18号)第3.4条规定：各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。交付房屋的行为是一种处分行为，而处分行为的前提就是必须是有权处分。开发商只有经过初始登记取得房屋权属证书之后，才能以房屋所有权人的身份对房屋实施处分行为。
综上所述，住宅建设工程经竣工验收备案才符合“经验收合格”的交付条件。
附：《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》国发[2004]16号
（2004年5月19日发布 自公布之日起施行）
附1：国务院决定取消的行政审批项目目录（385项）
83 住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收 《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，1998年7月20日）第18条
《住宅建筑规范》（GB50368-2005）（全文强制）2005.11.30发布2006年3月1日起实施
11.0.1 住宅应经验收合格，并具备入住条件后方可交付使用。
《建筑法》第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》已经2000年1月10日国务院第25次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。
第一条 为了加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，根据《中华人民共和国建筑法》，制定本条例。
第四十九条 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》 2000年6月30日
第一条 为规范房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，保证工程质量，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本规定。
第四条 工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。
县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。
第五条 工程符合下列要求方可进行竣工验收：
(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。
(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告，工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。
(三)对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，井提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签宇。
(四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签宇。
(五)有完整的技术档案和施工管理资料。
(六)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。
(七)建设单位已按合同约定支付工程款。
(八)有施工单位签署的工程质量保修书。
(九)城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。
(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
(十一)建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
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发表于 2013-1-10 22:18
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