预售房体制是中国房产业的一颗毒瘤(转)

为什么

在美国那么多年中，我也买过房子，在美国十多年，我从来没有看到过经历过预售的情况，一般买房子，买的都是二手房。即便是新房子，一般也都是建好了大家能看到房子了，才可以销售。

最近去加拿大温哥华，哪里有着北美最热的地产市场，即便如此，很多Townhouse等，也是建完了才销售。

后来去香港工作，才第一次接触到了所谓“预售”。香港的预售房子，小区虽然没有完全盖完，但基本上也距离完工不远，至少我可以看到样品房，而且样品房和以后完工的房子基本上也差不多，信誉度很高，不用担心会出现欺诈现象。而且在香港从事房地产开发的公司，一般都是上市公司或大型综合商团，从业时间长，在地产行当中的商业信誉非常好，默默无闻的开发商要在香港建新房子，难度奇大。

香港工作数年后我回到大陆工作，考虑到自己叶落归根，想安顿下来，因此开始了自己国内买房子的经历。

国内同事对我建议，“赶快去XX小区在热销，你去买吧”。我去了某某小区，结果一看，根本小区还在打地基，我顿时傻眼了。但的的确确哪里有销售部，我将信将疑地走进去。销售小姐对我愚蠢的问题很不耐烦地回答：“我们销售的就是这片房子”。我再问：“你们房子都没有盖起来，那我怎么买？”。对方轻蔑一笑，：“你现在给我们钱，等我们盖好了，你就可以住进去了”。我又问：“你们有没有样板房我能看看”。那位销售小姐一挥手：“没有什么样板房，你要买就买，不买后面排队买的人很多”。我又追问：“如果你们答应的完工日期不能兑现，那么怎么赔偿买房人？”  那个小姐笑笑：“如果我们不能准时完工，那么你就等等，我们不会赔偿买房人的，完工日期都是预计的，没有谁能肯定一定在什么时间完工。”

当时我第一反应，中国的房地产开发商，简直像不讲道理的强盗一般。后来我才明白，这就是中国的“预售房”制度。很多开发商，只要一旦拿到土地证，就可以立刻去银行贷款给自己买豪华车了。只要有了设计图纸，先盖房产销售部，再盖房子。

这时候我才发现，国内地产市场，完全是开发商和中介垄断的市场，一切规矩的制定，都是按照开发商的利益在进行，买房毫无招架之功。

预售体制除了让开发商可以以“次品房”充当“上品房”来销售，其实更大的一格问题，在于预售体制，成为中国市场每次房产涨价潮的开始，预售房体制可谓中国房地产狂涨的一个推波助澜的毒瘤。

当然，预售房涨价不能独自操作，需要“众星捧月”才行。因此开发商和炒房团密切配合，炒房团以折让价购入现有开发的房子后，立刻再通过中介涨价销售，而预售期内的开发商，跟着变本加厉地涨价。这样，开发商、炒房团、中介、银行都成为了房产涨价的受益者。加上一些国内所谓经济学家制造舆论推波助澜，因此预售房价节节升高。

预售体制最大的问题，在于哪怕开发商没有一分钱，只要拿到了地，就可以卖房子发“横财”。由于出让土地一方为地方政府，而房地产游戏规则开始都是围绕着“地”而来，只要有了地，就有了银行融资，有了银行融资和设计图，就可以预售房子盘活了开发商的现金流，开发商只要自己投入买进地的价格，便立刻能通过预售体制享受到地产行业的高额利润，同时助长了与“圈地”相关一系列贪污行为。

在中国的预售体制下，由于买房根本看不到房子，因此助长了开发商以高价卖低质量房的行为，大量骗取了买房的钱财，而且一般不用付法律责任。而“以次充好”的作法，反过来对市场房价的狂涨推波助澜。

其实，预售体制预售本身不是问题，问题在于，我们中国的房地产开发商的信誉太低，欺骗行为太多。最近上海某区的公寓大楼如切片面包般地倒在地上，这就是一个很好的例子。

在香港等发达地区，房地产商业信誉很高，法律健全，体制保护了买方的利益，而不是只照顾开发商的利益。因此，预售体制在经济成熟地区，是可以实行，而且强大的法律体制能有效保护消费一方。

在中国，当房地产行业还是处于春秋战国时代，商业行为极其不规范，对消费方的保护几乎不存在的情况下，开发商的利益得到了最大的保护，开发商基本上可以强取豪夺，为了控制市场房价，开发上采用了“捂盘”、搞假销售等纯粹的欺骗行为，在此基础上，开发商还能轻易获得银行贷款保障自己的流动资金。

在这种完全保护开发商的商业环境下，那么房屋消费的一方，除非可以不买房子，不然自己血汗钱，只能心甘情愿交给开发商，还要在自己身上背负20年的沉重的债务。

在中国实行房屋预售体制，其实等于给开发商开了一个暴利的口子，房屋预售体制成为中国地产行业一颗靠吸食百姓血汗钱的毒瘤。

星星知心

1# 为什么
预售房体制，吸血鬼！

沙丁鱼

什么时候才能改变