关于对房价看法

笑看一切

    最近一段时期,东平吧和信息港上的很多朋友发了许多关于房价的贴子。我一般是属于只看不说的，两年发一个贴子，因此说的不对，请批评，但别滥骂。现在综合一些信息，说几句。
    1、政策影响。去年底，温总理接受新华社记者专访，回应网民对于房价高涨的批评，表示政府将维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为，抑制房价过快上涨。这一个多月以来，政府5次出手调控房地产市场，陆续出台11项措施，速度不可谓不迅速，力度不可谓不坚决。近期国务院提出了要“抑制房价”。这些调控措施不论是强化增加保障性住房供给、严格实施二套贷房首付比例、打击开发商囤地行为，还是首次提出省级政府“问责制”，规范国有大企业投资房地产，调控的核心目的就是支持刚性购房者，打击投资和投机性需求。这些措施可以称之为房地产市场调控的“直拳”，下步还要有“勾拳”，也就是整体的一套“组合拳”。这些措施虽然是针对一线城市的，但对我们也会产生一定影响。2010年元旦以来，大中城市房产交易大幅缩水。
县里高度重视各个方面的反映，重视房价问题，尊敬的书记也在会上多次强调，但这毕竟是属于市场问题。去年和今年，为民要办的实事中都有关于解决中低收入群体住房问题的实事。今年实事的第一件就是建设限价商品住房，相信这对现有房价会产生一定冲击。
    2、市场原因。近期县里开发的楼盘较多，各类小区在建和待开发的达到30多家，因为各方面的原因，不能一一述说。尽管开发商都采取了各式各样的促销，但一些楼盘询价率、购置率较低低。除非有大规模的炒购或投资行为，现有开发住房应该能够满足刚性需求增长。
    3、信贷影响。现在很多楼盘都采取了询价交钱、预授VIP卡、交二顶三、交五顶六等都方式，提前交钱，在一方面反映出了资金的不宽裕。这是大家都知道的原因，不多说了。
    中央经济工作会议以来，提出要放宽户口限制，放开2、3线城市的房产开发，一些房地产商似乎看到了商机。几个开发的小区又进行了小幅度提价，不知道是捂盘惜售，还是制造气氛，总之是人家正常的销售措施，呵呵，不多说了。想写很多，怕一不小心侵犯了别人的利益，怕主管部门敏感，怕吧主删贴，怕网友骂我。呵呵。我不敢多说了，温柔地说一句，2010年房价总体应该不会再涨，涨了就实现不了销售，还不了银行的钱，带不来利润；可能会小幅下降，但很多地都是招投标来的，由于地价支撑，降幅不可能太大。呵呵，一家之言，别骂。

火冰

可能今年会下降

心境若水

回复 2# 火冰


    希望房价真的会降下来啊！

回家看看

分析的很到位

XiaoBaiFo

已阅

路不平

东平湖画家村

牛刀：52万套房的炒家即将血拼上海滩 （转自著名新浪博客）



进入2010年的短短11天，上海二手房挂牌量猛增至522043套。我们现在还搞不清楚，这52万套房子为多少人持有，如果是少数人持有，那说明上海市的房产管理当局严重渎职；如果很多人持有，那说明2009年楼市的投机行为多么严重。此前的2009年6月，上海市二手房挂牌量为22万套，为当时的高点。


52万套二手房挂牌量是个什么概念呢？上海市2009年1至11月新房销售约为23万套（12月份数据还没有出来），估计12月份为3.4万套，全年约为26.4万套左右，为历史上最高销量，而52万套二手房相当于新房销售的200%，很多为2009年所购买；深圳2009年新房销售为70074套，52万套二手房相当于深圳七年的新房销量；相当于北京两年半的新房销量。据房地产经纪透露，这52万套二手房约有25%左右在2009年被倒卖过一次，有的甚至被倒卖过两次甚至三次。


先不管被倒卖多少次，这么多二手房突然挂牌出来，应验了曹建海在国务院遏制楼市投机行为时写的一篇博客：楼市卖盘将喷薄而出。这可能不仅仅只是喷薄而出，而是火山爆发。从12月份的疯狂买盘，到元月11日出现的疯狂卖盘，炒家的惊恐与慌乱，可见一斑。


而就在两个月前，高房价的吹鼓手们还在借优惠政策到期之际，忽悠买家入市，极尽欺诈之能事，说北京住宅只够卖5个月，上海新房只够卖3个月，导致各地楼市遭到疯抢。现在来看，这52万套挂出来的房子，少说也有一半是新房，就像一个处女，还未出阁，就被罪恶的人贩子倒卖了几次。


很显然，这么多房子一下涌了出来，气势恢宏，撼山震海，我不知道市场将如何消化这么多的房子？但有一点是肯定的，高房价已经摇摇欲坠了。什么通胀预期，什么优惠到期，什么人民币升值预期，还有买房爱国，统统都是彻头彻尾的诈骗。我早就说过，一线城市的楼市根本就不存在任何市场的供求关系，而是一个在**垄断下的投机炒作的市场，是一个全球最大的赌局。


现在还没有开征物业税，只说在全国空转。国11条还是在重复过去的故事，把二套房贷以家庭为单位执行40%的首付原则，就有这么多房子流向市场。如果央行宣布回收流动性，那全国70个大中城市到底有多少房子流出来，已经是一个很难让人预估的数据。有谁搞的明白，这些炒家为什么要囤积如此巨大的房源？


现在房子是挂出来了，也肯定想卖出去。遗憾的是，上海楼市的成交量，无论是新房还是二手房，和11天前比起来，成交量已经大幅下挫，上海新房元月10日仅成交399套，只有元月1日前的四分之一。北京、深圳、广州也一样，成交量已经暴跌。真正需要房子的老百姓，绝对不要去买这么高价房子，看他们能够撑到什么时候？结果已经很明白，一半的房子要下降50%，很多房子要下降80%.

幸福歌者

一线城市二手房成交量全线崩溃 市场陷入僵局

　昨日，中原地产发布上月二手住宅指数月报。数据显示，上月，国内二手住宅市场出现微妙变化：一线城市房价继续上扬，但成交量却全线下跌。中原监测数据显示，12月份各地新增购房需求大幅回落，市场观望情绪浓厚。

　　中原地产研究中心研究经理瞿安新认为，目前市场观望情绪正在蔓延，二手房住宅市场陷入僵局。
预计一月至二月下旬的春节前后，国内二手房市场成交量仍将继续走低，甚至可能大幅下滑。到时，国内越来越多城市的房价将有可能下探。
　　中原的调查数据显示：去年12月京、沪、穗、深、津五大城市二手住宅价格延续全年楼市的惯性继续上扬，环比涨幅均超过2%。上海涨幅最高，达3.88%；广州位居第二，为3.23%。因此，近期二手住宅市场卖方心态仍然较为坚挺。不过，“营业税征收年限2改5”对二手住宅市场影响仍较为显著。

　　二手房成交量全线崩溃

　　五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55%，北京次之，为21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%，上海和广州下滑幅度相对较小。

　　租金回报率再创新低

　　相比较，租金回报率再创新低。五大城市中仅有广州租金回报率超过3%，其他城市均不足3%。天津租金回报率首次跌破3%至2.99%，在五大城市中成为第四个租金回报率不足3%的城市。

幸福歌者

一线城市成交量狂跌 房价下跌几成定局

入冬以来，从北到南的一场场风雪，令我国不少地方陷入严寒。

　　从去年12月开始陆续出台的一系列房地产调控政策，也在短短一个多月时间里，让火爆的楼市迅速地“降温”。

　　1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即“国11条”），提出“促进房地产市场稳定健康发展”。
政策出台后，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的市场反应并不乐观，市场预期也并不一致。
　　但无一例外的是，四大城市的房地产成交量都出现明显下滑，显示市场观望情绪升温。上海、深圳甚至出现了楼价下行的现象，佑威·楼市通系统数据显示：1月4日~10日，上海市商品住宅成交均价为17802元/平方米，环比前周下跌了16%。按照以往的市场规律，“量在价先”，这是否意味着房价也将迎来拐点？

　　北京

　　二手房成交量降逾八成 开发商仍在观望

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，2010年1月1日~9日，北京共成交新房商品住宅2957套，成交面积334477平方米，比上月同期分别下降47.15%、45.31%。同期，二手房成交的降幅则超过80%。

　　“‘国11条’主要还是对原有政策的梳理与总结，要想真正达到调控的效果，需要北京市政府出台细则，对相关政策进行细化。”房地产中介机构我爱我家副总经理胡景辉向《每日经济新闻》记者表示。

　　政策仍有细化空间

　　胡景辉表示，“国11条”中并无强制性的措施，在北京市出台调控政策细则之前，尚不能预期其市场影响。他表示，“北京版”调控政策有可能在春节前出台，南城、CBD东扩区，以及轨道交通沿线将可能成为重点开发区域。

　　以保障房建设为例，保障房用地的供应量、分布位置、面积、保障人群，限价房的价格上限，廉租房的租金标准等，这些标准都需要得到明确。去年12月底，北京市国土局表示，2010年将供应住宅用地不少于2500公顷，其中，保障性住房用地面积不低于50%。

　　此外，二套房中的改善和投资性需求需要进一步区分。胡景辉表示，如果一味按照40%作为二套房首付标准，将会打击到大部分改善型住房需求。因此，在执行差异化信贷和税收政策之前，亟须制定标准，对这两种需求予以区分。

　　来自北京中原三级市场研究部的统计数据显示，在北京中高档二手商品房交易中，15%的消费者是改善型购房。而在普通商品房交易中，上述比例更高。

　　开发商预期难受影响

　　中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁陈云峰向《每日经济新闻》记者表示，“国11条”明确表示“促进房地产市场平稳健康发展”，是市场的利好消息。因此，开发商的预期不会受到太大影响。

　　他表示，“供不应求”是北京房地产市场的主要问题。增加土地供应对缓解这种现状的作用有限，同时，增加保障房用地供应比例将进一步挤占商品房用地，并推高房价。

　　1月11日，SOHO中国董事长潘石屹在博客上表示，“巧妇难为无米之炊”，只有增加土地供应，才能提供更多普通商品房。潘石屹还表示，囤地的根源在于土地供应不能满足市场的需求。

　　美联物业市场研究部总监张大伟表示，新政在一定程度上缓和了市场的忧虑，对房地产市场来说是利好消息。受此影响，今年的北京房地产市场仍会呈上行走势，房价涨幅或将放缓，但这仍将取决于政策细则的出台。

　　上海

　　住宅成交均价跌16%成交量持续走低

　　新年伊始的上海楼市“飞雪连连”。

　　佑威·楼市通系统提供的数据显示：1月4日~10日上海市商品房成交面积21.78万平方米，与前周相比减少了25%，成交均价为15713元/平方米，环比前周下跌了6%；上海市商品住宅成交面积17.09万平方米，与上周相比减少了16%，成交均价为17802元/平方米，环比前周下跌了16%。

　　一、二手房成交量大跌

　　二手房的成交情况同样惨淡。上海中原地产副总经理陈宇珏分析：受前期政策影响，1月成交量或将较去年12月份萎缩，下跌幅度在2~3成左右。事实上，早在去年12月，上海的二手房成交量就已经开始出现下跌。

　　在此背景下，一些中小型二手房中介公司的经纪人已经开始提前“觅食”，业务重点由二手房买卖开始转向租赁。一些经纪人坦言，连续出台的房地产宏观调控政策，让他们在新年一直没有开单，提前另谋业务方向也是无奈之举。

　　二套房贷或早已首付四成

　　“二套房贷政策不会影响客户的购买力，但会影响客户的购买心态。”早在去年12月30日，丁祖昱就对可能出台的二套房贷政策有过这样的预言。

　　“早在去年底，我们就已经收紧二套房贷，首付就已经被要求四成以上，只有那些非常优质的客户，我们才会给出首付三成或者更低的优惠条件。”一家外资银行的个人房贷经理昨日（1月11日）向《每日经济新闻》透露说。

　　事实上，此前上海很多商业银行早就已经提高了二套房贷的首付标准。原因是至去年年底，银行全年的放贷指标已经用得差不多，失去了放贷的动力。

　　而对很多有二套房贷需求的购房者来说，相比于首付，他们关心的是，银行房贷的利率是否会严格执行上浮10%。

　　上述外资银行个人房贷经理说，去年初监管部门对二套房贷“首付四成，利率上浮10%”的要求并没有得到彻底执行。大部分银行提供给客户的贷款利率低于基础利率，较基准利率上浮10%的二套房贷少而又少。

　　由于此次 “贷款利率严格按照风险定价”，事实上具体的贷款利率仍然由银行决定，因此短期内银行不会立即提高二套房的贷款利率。不过，上海一家小额贷款公司总经理陆爱萍说，不少银行去年的效益不太好，不排除根据新的二套房贷政策，集体提高贷款利率的可能，但也仅仅只会是小幅度提高。

　　开发商或于3月推新房

　　分析师薛建雄曾表示，如果房地产公司不看好后市，极有可能会提前推盘销售，以降低后市风险。而如果认为目前的市场观望氛围浓郁，也会考虑推迟至4月份以后开盘。

　　但记者昨日调查世茂、大华、碧桂园、珠江等上海乃至全国的一线地产公司，得到的答案几乎惊人一致，今年的新房源要在3月份以后才开始推出。上海中原等二手房公司也纷纷看好今年后续的市场。据透露，虽然目前上海二手房成交量下跌较多，但中原地产依然在增招人手。安居客网上海公司的媒体负责人透露，今年初在该网站发布二手房套数反而比去年底增加了3.1%。

　　世茂房地产的项目负责人说，虽然很多人都埋怨上海房价太高，但上海房价绝不会出现大幅度下跌。因为，即使下跌一至两成，买不起房的人仍然买不起房，而能够承受高房价的购房者，是不会因为房价下跌就出手入市的。

　　广州

　　今年推5.6万套保障房

　　数据显示，今年1月1日~6日，广州楼盘成交量一路走低，1月7日，一手楼盘网签仅251套。

　　记者从广州房管局了解到，今年广州将有5.6万套包括廉租房、经适房等在内的保障房入市。特别针对中间群体首次推出了经济租赁房。

　　据悉，曾经一度，广州市场上出现周边的商品房售价比限价房低。因此2008年年底，广州市政府就表示将连续两年不会推出限价地，而中国奥园等开发商早期拍得的限价地也在去年因各种原因转变性质成为商品房用地。此次广州国土局表示，将根据去年做的限价房需求调查制定今年的限价房用地供应。

　　地产专家谢逸枫认为，目前广州房价再创新高，限价房有一定的市场需求，推出可能性较大。龙斌也表示，限价房将会在短期内起到一定的调节作用，此次推出可能会依照区域来划分。

　　此外，根据“国11条”要求，为打击闲置用地，广州市政府专门制定了治理闲置用地管理办法，表示若不开发，将会依照市场价补交增值地价以及对闲置用地一次性缴纳地价20%的土地闲置费用。

　　合富辉煌首席市场分析师龙斌表示，政策主要是抑制房价涨幅过大，但降价的可能性不大。德冠投资董事总经理莫嵘认为，市场由供需矛盾决定，可以肯定的是，市中心由于供应趋紧，房价肯定会涨；而郊区房价将会有一定调整。

　　深圳

　　房价下行几成定局

　　进入新年,深圳新房市场成交量和成交均价在前周基础上继续回落。业内分析人士认为，接连出台的调控政策必将对楼市产生重大影响，深圳房价下行几乎已成定局。

　　世联地产2010年第一周房地产市场周报显示，上周（1月4日~10日）共成交819套，环比下降20.9%；成交均价为21357元/平方米，环比下降0.6%。二手房方面，上周共成交1690套，环比骤降70.9%。一、二手房成交量的比例为0.48：1，成交量之间的差异程度趋于缓和。

　　记者走访调查发现，随着上周末“国11条”的颁布，业界普遍认为，楼市的深层调整或许才刚刚开始。

　　深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕认为，宏观政策对房价的影响有一定滞后性，并不会一颁布便立即见效，这其中一般需要6个月左右的消化周期。如果房地产商资金充裕，或会在短期内选择不降价。但是，由于一系列调控政策将导致房地产交易量下降，需求不断减少，预计在半年左右之后，房价便会受到影响而出现下降。

　　分析师杨奕表示，虽然过去一周深圳新房成交均价仍然在两万元以上，但市场成交热情明显降低。“国11条”出台后将进一步加重部分购房人的观望心理，导致深圳房地产市场交易萎缩，并进而影响房地产价格走势。

　　深圳市委书记刘玉浦近日表示，2010年深圳将建5万套保障性住房。这一数量，相当于深圳特区成立以来保障房建设数量的总和；也相当于2009年深圳新房成交总量的7成。巨量保障房进入市场，无疑将极大地分流潜在购房者，同时也对深圳居高不下的房价产生抑制作用。

　　“从某种角度来讲，5万套保障房建设的意义，或许更在于深圳市政府对房地产市场调整的力度和决心。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。“在过去多年时间里，政府在保障房建设方面做得并不够。”不过他同时称，深圳市政府在短短10多天时间里，把原计划的2万多套调整到5万套，而大规模的保障房建设土地、资金、拆迁、开发等一系列相关问题实际上尚不成熟，5万套保障房是否能够在今年完成，还有待观察。

　　宋丁分析，一系列调控政策的出台，加上深圳市5万套保障房的建设，必将导致深圳房价的下行。“可以预计，房价将在二季度下行。从深圳的房价来看，下调一部分是理所当然的。”

liruiling

共产党真是为老百姓办真事·办实事了！

dpyjr

我看未必，房价只可能上升，只是速度可能放缓。

汶流翁

房价不会降。

赶山客

降降降 直线下降  人民都买得起房

李斌

借鉴个: 房价只要跌去10％，那些银行就会完蛋，但这些银行之所以敢冒大不韪继续放贷（看看1月份的贷款额度第一周贷款就5000亿  ），是谁给了他们底气？

如果不卖地，地方政府的资金怎么解决。PS；09年全中国卖地收入1.9万亿。

忘了你

我看未必，房价只可能上升，只是速度可能放缓。
dpyjr 发表于 2010-1-12 21:05

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灵动

一个小县城房价如此的贵，还让不让老百姓活了啊